“Việc định giá đất chưa bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là một trong những điểm bất cập được Bộ TN&MT thừa nhận. Hệ quả của nó hàng loạt những mâu thuẫn, khiếu kiện về đất đai, đặc biệt trong công tác đền bù, GPMB làm chậm tiến độ các dự án, công trình.
Băn khoăn "định giá đất theo thị trường"
Gần 5 năm kể từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, "định giá đất theo thị trường" vẫn luôn là khái niệm gây nhiều tranh cãi. Cán bộ các cơ quan đảm trách nhiệm vụ thu hồi đất, lập phương án bồi thường, GPMB của Hà Nội cũng như các địa phương khác luôn phải đau đầu trước câu hỏi: "Thế nào là giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường? Khung giá đất như vậy đã hợp lý?"
Dự án xây dựng đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa trên địa bàn quận Đống Đa là một ví dụ. Khi tiến hành GPMB, để tháo gỡ khó khăn, UBND TP đã phải ban hành cơ chế đặc thù, tăng giá đền bù, nhưng dân vẫn không thuận, khiến cho tiến độ dự án bị đình trệ. Phải tới khi UBND TP tiếp tục ban hành quyết định điều chỉnh cơ chế đặc thù với mức giá đền bù tăng lên tới 11,2 triệu đồng đến trên 20 triệu đồng/m2 (tùy theo vị trí), người dân mới chấp hành bàn giao mặt bằng. Tuy nhiên, theo nhiều người dân, mức giá đó vẫn thấp hơn giá thị trường, bởi tại thời điểm thu hồi đất, mức giá giao dịch trong khu vực xấp xỉ 30 triệu đồng/m2.
Với dự án đường Ô Đống Mác - Nguyễn Khoái thuộc địa bàn quận Hai Bà Trưng đang chuẩn bị triển khai, mới đây, UBND TP đã phê duyệt mức giá đền bù theo các mức từ 10,5 đến 25 triệu đồng/m2. Nhiều người dân trong số 784 hộ trong diện giải tỏa đều khẳng định sẽ chấp hành chủ trương của thành phố là di dời để làm đường, nhưng kiến nghị tăng mức đền bù, bởi mức giá đó "chưa sát với giá thị trường". Một số ý kiến nhận định: “Trong quá trình thực hiện công tác GPMB, kiện tụng của người dân (nếu có) cũng chỉ xoay quanh vấn đề... giá! Nhưng, để lên được phương án đền bù, không thể không căn cứ vào khung giá đất".
Trong một hội nghị gần đây, đại diện Bộ TN&MT cho biết, mặc dù trong Luật Đất đai 2003 ghi rõ: "… định giá đất theo hướng sát với giá chuyển nhượng thị trường trong điều kiện bình thường" nhưng thực tế địa phương nào định giá ở mức cao nhất cũng chưa sát với giá thị trường. Nhiều địa phương do bức xúc về thu hút đầu tư nên đã định giá thấp hơn so với giá thị trường.
Mỗi năm hay 5 năm một lần?
Để khắc phục bất cập này, trong Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 đang được Bộ TN&MT đưa ra lấy ý kiến, tại Điều 56 về giá đất do Nhà nước quy định đã đưa ra phương án: "Bộ TN&MT có trách nhiệm định kỳ 5 năm/lần rà soát, xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất các loại đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành. Trường hợp giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của một hoặc một số loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động và mức giá mới duy trì liên tục trong thời hạn quá 12 tháng, trên phạm vi nhiều tỉnh, thành phố gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá thì xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành".
Giải thích cho hạn định điều chỉnh khung giá đất 5 năm/lần, Bộ TN&MT cho rằng, việc ban hành khung giá đất vào ngày 1/1 hàng năm như hiện nay khiến cho doanh nghiệp thực hiện dự án khó xây dựng được lộ trình đầu tư, kinh doanh dài hạn. Mặt khác, mỗi lần xây dựng khung giá đất rất tốn kém công sức và tiền của.
Xung quanh vấn đề này, luật sư Nguyễn Minh Thắng, trưởng phòng Pháp chế Ngân hàng Đông Nam Á (SEA Bank) cho rằng: "Việc ấn định thời gian định kỳ rà soát giá đất là một năm hay 5 năm đều vi phạm nguyên tắc "sát với giá đất thị trường". Cơ quan có trách nhiệm theo dõi biến động giá đất phải tư vấn cho UBND tỉnh, thành phố ban hành giá đất ngay khi có biến động, không thể vì vướng mắc của cơ quan quản lý trong việc đền bù thu hồi đất mà phải quy định thời hạn này làm thiệt hại đến quyền lợi của nhà nước hoặc người sử dụng đất". Để minh họa, luật sư Thắng đưa ra ví dụ: Nếu giá đất thị trường chênh lệch tăng đến 29%, vẫn áp dụng theo giá do UBND tỉnh ban hành là ảnh hưởng đến quyền lợi lớn của cả gia đình và người sử dụng đất. Ngược lại nếu giá đất chênh lệch giảm đến 29%, Nhà nước là bên chịu thiệt. Nhưng Nhà nước không chấp nhận chịu thiệt nên Dự thảo bổ sung quy định Nhà nước sẽ áp đúng giá thị trường nếu thấy mình có thiệt hại. "Quy định như vậy là không tôn trọng quyền và lợi ích của người dân" - luật sư Thắng nhấn mạnh.
Đại diện hội đồng bồi thường, GPMB một số quận, huyện của Hà Nội lại đồng thuận với hạn mức 5 năm/lần điều chỉnh khung giá đất. Theo đó, 5 năm sẽ mang tính ổn định cao và nếu có những biến động lớn thì điều chỉnh cục bộ ở từng dự án sẽ hợp lý hơn. Xung quanh nội dung “sát với giá thị trường”, các quận, huyện kiến nghị cần có cơ quan định giá độc lập. Và cơ quan này phải được phép 6 tháng/lần tổ chức trưng cầu ý kiến của người dân trong vùng bị quy hoạch. Bên cạnh đó, thu hồi đất chia làm 4 hạn mức như hiện nay là không phù hợp mà chỉ nên chia thành 2 mức, có thêm hệ số K điều chỉnh để đảm bảo quyền lợi của người dân không quá chênh lệch. Bởi tại nhiều dự án, sự chênh lệch giữa mức giá đền bù tại vị trí 1 với các vị trí còn lại có thể lên tới 60 - 70%, dễ gây khiếu kiện trong dân.
Báo điện tử Kinh tế & Đô thị
Đọc thêm!
Băn khoăn "định giá đất theo thị trường"
Gần 5 năm kể từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, "định giá đất theo thị trường" vẫn luôn là khái niệm gây nhiều tranh cãi. Cán bộ các cơ quan đảm trách nhiệm vụ thu hồi đất, lập phương án bồi thường, GPMB của Hà Nội cũng như các địa phương khác luôn phải đau đầu trước câu hỏi: "Thế nào là giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường? Khung giá đất như vậy đã hợp lý?"
Dự án xây dựng đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa trên địa bàn quận Đống Đa là một ví dụ. Khi tiến hành GPMB, để tháo gỡ khó khăn, UBND TP đã phải ban hành cơ chế đặc thù, tăng giá đền bù, nhưng dân vẫn không thuận, khiến cho tiến độ dự án bị đình trệ. Phải tới khi UBND TP tiếp tục ban hành quyết định điều chỉnh cơ chế đặc thù với mức giá đền bù tăng lên tới 11,2 triệu đồng đến trên 20 triệu đồng/m2 (tùy theo vị trí), người dân mới chấp hành bàn giao mặt bằng. Tuy nhiên, theo nhiều người dân, mức giá đó vẫn thấp hơn giá thị trường, bởi tại thời điểm thu hồi đất, mức giá giao dịch trong khu vực xấp xỉ 30 triệu đồng/m2.
Với dự án đường Ô Đống Mác - Nguyễn Khoái thuộc địa bàn quận Hai Bà Trưng đang chuẩn bị triển khai, mới đây, UBND TP đã phê duyệt mức giá đền bù theo các mức từ 10,5 đến 25 triệu đồng/m2. Nhiều người dân trong số 784 hộ trong diện giải tỏa đều khẳng định sẽ chấp hành chủ trương của thành phố là di dời để làm đường, nhưng kiến nghị tăng mức đền bù, bởi mức giá đó "chưa sát với giá thị trường". Một số ý kiến nhận định: “Trong quá trình thực hiện công tác GPMB, kiện tụng của người dân (nếu có) cũng chỉ xoay quanh vấn đề... giá! Nhưng, để lên được phương án đền bù, không thể không căn cứ vào khung giá đất".
Trong một hội nghị gần đây, đại diện Bộ TN&MT cho biết, mặc dù trong Luật Đất đai 2003 ghi rõ: "… định giá đất theo hướng sát với giá chuyển nhượng thị trường trong điều kiện bình thường" nhưng thực tế địa phương nào định giá ở mức cao nhất cũng chưa sát với giá thị trường. Nhiều địa phương do bức xúc về thu hút đầu tư nên đã định giá thấp hơn so với giá thị trường.
Mỗi năm hay 5 năm một lần?
Để khắc phục bất cập này, trong Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 đang được Bộ TN&MT đưa ra lấy ý kiến, tại Điều 56 về giá đất do Nhà nước quy định đã đưa ra phương án: "Bộ TN&MT có trách nhiệm định kỳ 5 năm/lần rà soát, xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất các loại đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành. Trường hợp giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của một hoặc một số loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động và mức giá mới duy trì liên tục trong thời hạn quá 12 tháng, trên phạm vi nhiều tỉnh, thành phố gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá thì xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành".
Giải thích cho hạn định điều chỉnh khung giá đất 5 năm/lần, Bộ TN&MT cho rằng, việc ban hành khung giá đất vào ngày 1/1 hàng năm như hiện nay khiến cho doanh nghiệp thực hiện dự án khó xây dựng được lộ trình đầu tư, kinh doanh dài hạn. Mặt khác, mỗi lần xây dựng khung giá đất rất tốn kém công sức và tiền của.
Xung quanh vấn đề này, luật sư Nguyễn Minh Thắng, trưởng phòng Pháp chế Ngân hàng Đông Nam Á (SEA Bank) cho rằng: "Việc ấn định thời gian định kỳ rà soát giá đất là một năm hay 5 năm đều vi phạm nguyên tắc "sát với giá đất thị trường". Cơ quan có trách nhiệm theo dõi biến động giá đất phải tư vấn cho UBND tỉnh, thành phố ban hành giá đất ngay khi có biến động, không thể vì vướng mắc của cơ quan quản lý trong việc đền bù thu hồi đất mà phải quy định thời hạn này làm thiệt hại đến quyền lợi của nhà nước hoặc người sử dụng đất". Để minh họa, luật sư Thắng đưa ra ví dụ: Nếu giá đất thị trường chênh lệch tăng đến 29%, vẫn áp dụng theo giá do UBND tỉnh ban hành là ảnh hưởng đến quyền lợi lớn của cả gia đình và người sử dụng đất. Ngược lại nếu giá đất chênh lệch giảm đến 29%, Nhà nước là bên chịu thiệt. Nhưng Nhà nước không chấp nhận chịu thiệt nên Dự thảo bổ sung quy định Nhà nước sẽ áp đúng giá thị trường nếu thấy mình có thiệt hại. "Quy định như vậy là không tôn trọng quyền và lợi ích của người dân" - luật sư Thắng nhấn mạnh.
Đại diện hội đồng bồi thường, GPMB một số quận, huyện của Hà Nội lại đồng thuận với hạn mức 5 năm/lần điều chỉnh khung giá đất. Theo đó, 5 năm sẽ mang tính ổn định cao và nếu có những biến động lớn thì điều chỉnh cục bộ ở từng dự án sẽ hợp lý hơn. Xung quanh nội dung “sát với giá thị trường”, các quận, huyện kiến nghị cần có cơ quan định giá độc lập. Và cơ quan này phải được phép 6 tháng/lần tổ chức trưng cầu ý kiến của người dân trong vùng bị quy hoạch. Bên cạnh đó, thu hồi đất chia làm 4 hạn mức như hiện nay là không phù hợp mà chỉ nên chia thành 2 mức, có thêm hệ số K điều chỉnh để đảm bảo quyền lợi của người dân không quá chênh lệch. Bởi tại nhiều dự án, sự chênh lệch giữa mức giá đền bù tại vị trí 1 với các vị trí còn lại có thể lên tới 60 - 70%, dễ gây khiếu kiện trong dân.
Báo điện tử Kinh tế & Đô thị
